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나인비즈 공인중개사사무소

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안녕하세요. 평택 고덕국제신도시에서 상업용 부동산 전문가(상가 전문)

나인비즈공인중개사사무소 김우재 소장입니다.



요즘 평택에서 1층 상가 자리를 알아보시는 분들 대부분이 같은 벽에 부딪히십니다. 신도시 쪽은 임대료가 부담스럽고, 구도심 쪽은 임대료는 맞는데 사람이 없다는 것이죠.

오늘 소개해 드릴 자리는 그 사이에 정확히 걸쳐 있는 물건입니다.

평택시 서정동에 위치한 「근생빌딩」 1층 102호입니다.

2024년 9월 준공된 신축급 건물이고, 건물 바로 앞이 이충분수공원입니다. 그리고 권리금이 없습니다.



2. 이 자리를 추천드리는 이유 네 가지

① 권리금이 0원입니다

창업을 준비하시는 분들께 가장 무거운 짐은 월세가 아니라 초기 자본입니다.

일반적으로 1층 상가에 들어가려면 권리금만 수천만 원에서 억대까지 지불해야 합니다. 이 건물은 2024년 준공 이후 처음 임차인을 맞는 자리이기 때문에 전 호실 무권리입니다. 그 돈을 인테리어와 초기 운영자금에 쓰실 수 있습니다.





② 용도변경이 필요 없습니다

공부상 용도가 이미 제1종 근린생활시설(소매점·미용원·의원 등)과 제2종 근린생활시설(사무소·학원 등)로 등재되어 있습니다.

용도변경 절차를 밟느라 두세 달을 흘려보내는 일 없이, 계약 직후 인테리어와 영업 인허가에 바로 착수하실 수 있습니다.





③ 건물 앞이 공원입니다 — 광고비를 대신 내주는 자리

이 자리의 진짜 가치는 이충분수공원에 있습니다.

부락산 자락에 조성된 대규모 휴식 공간

약 2,000평 규모 야외공연장

4~9월 바닥분수 하루 2회 가동

연중 문화행사·나눔장터 운영

여기에 평택북부복지타운(542억 원 투입 노인복지 거점), 평택시여성회관, 이충문화체육센터가 반경 내에 함께 있습니다.

평일 낮에는 복지타운·여성회관 이용 중장년층이, 평일 저녁에는 산책객과 생활체육 이용객이, 주말과 여름철에는 바닥분수를 보러 오는 가족 단위 손님이 움직입니다. 시간대별로 유동인구가 끊기지 않는 구조입니다.

일반 근린상가는 사람을 모으는 비용을 임차인이 광고비로 지불합니다. 이 자리는 공원과 공공시설이 그 역할을 대신합니다.

④ 배후세대 — 반경 500m 안에 확인된 것만 2,816세대

현대아파트, 부영아파트 등 대단지 구축 아파트가 상권을 에워싸는 전형적인 항아리 상권입니다.

구축 단지는 이동률이 낮습니다. 즉 경기와 무관하게 고정 수요가 상시 발생한다는 뜻입니다. 조부모·부모·자녀가 함께 사는 3세대 가구 비중이 높아 병의원, 학원, 일상 외식 수요가 동시에 나옵니다.

여기에 이충초등학교·이충중학교·이충고등학교가 모두 도보권입니다. 등하교 동선이 그대로 매출로 연결되는 자리입니다.





3. 주차 — 평택 1층 상가에서 이 조건은 흔치 않습니다

솔직히 말씀드리면, 평택 구도심 상가 임차 상담에서 계약이 깨지는 가장 흔한 이유는 주차입니다.

이 건물은 그 문제에서 자유롭습니다.

부설 주차 15대 (자주식·기계식)

이충동 공영주차장 47면 — 도보 1분, 평택도시공사 운영

2시간 무료 (이후 10분당 300원)

실질 활용 가능 주차 총 62면

체류시간이 1~2시간인 업종에서 "2시간 무료"는 손님의 방문 저항을 사실상 없애는 조건입니다. 베이커리, 식당, 테이크아웃 매장 모두 이 구간 안에 들어갑니다.





4. 클린존 — 유해업종이 들어올 수 없는 건물입니다

이 건물은 이충초등학교 상대보호구역(직선 200m) 안에 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률과 제1종일반주거지역 제한에 따라 아래 업종은 원천적으로 들어올 수 없습니다.



임차인 입장에서 이건 제약이 아니라 방어막입니다.

유흥시설이 섞인 건물에서는 학부모가 자녀를 보내지 않고, 개원 의료진도 들어오지 않습니다. 반대로 이 건물은 「안심 에듀·메디컬 존」으로 포지셔닝되어, 학원과 병의원 같은 장기 계약 임차인이 선호하는 조건을 이미 갖추고 있습니다.

건물 전체가 조용하고 깨끗하게 유지된다는 것은, 1층 F&B 매장의 고객층 자체가 안정적이라는 뜻이기도 합니다.







5. 102호에 어떤 업종이 맞을까요

102호는 전용 13.04평의 1층 자리입니다. 도면상 제안 업종은 생활 밀착형 F&B·리테일이며, 저희가 실제 상권을 놓고 판단한 1순위는 다음과 같습니다.

◎ 프랜차이즈 베이커리 / 수제버거 — 가장 추천드리는 조합

폴딩도어를 시공해 테라스형으로 열면, 공원을 찾은 가족 단위 방문객의 포장 수요와 저녁 외식 수요를 그대로 흡수할 수 있습니다. 공원 전면이라는 입지가 가장 직접적으로 매출로 환산되는 업종입니다.

◎ 프리미엄 분식 / 마라탕 / 학생 타깃 간편식

이충초·중·고 도보 학군을 정면으로 받는 자리입니다. 회전율이 가장 높은 업종군입니다.

◎ 카페형 디저트·포케·샐러드

단, 같은 층 106~108호에 카페가 이미 통임대로 입점해 있어 순수 카페 업종은 중복 우려가 있습니다. 디저트·베이커리 중심으로 차별화하는 편이 유리합니다.

◎ 반찬가게 / 정육점 / 소형 리테일

2,816세대 배후 아파트의 일상 소비를 노리는 구성입니다.



6. 같은 건물, 어떤 임차인이 이미 들어와 있나요

1층 102호를 검토하시는 분이라면 건물 전체 구성이 중요합니다. 현재 상황은 이렇습니다.





건물 전체가 1층 F&B → 2층 다이닝·뷰티 → 3·4층 메디컬·웰니스 → 5·6층 교육·프라이빗으로 이어지는 수직 MD로 설계되어 있습니다.

쉽게 말해, 5층 학원에 아이를 보낸 학부모가 2층 미용실에서 대기시간을 보내고, 1층 카페와 베이커리에서 소비한 뒤 아이와 함께 귀가하는 동선입니다. 102호는 그 동선의 종착점에 위치합니다.

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건물 위층이 채워질수록 1층 매출이 함께 올라가는 구조라는 점, 이 부분이 단독 상가와 결정적으로 다른 지점입니다.

7. 계약 전에 꼭 확인하셔야 할 것들

중개사가 좋은 말만 늘어놓으면 그건 이미 신뢰할 수 없는 상담입니다. 저희는 반대로 말씀드립니다.

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건축물대장 원본 확인 — 부설 주차대수, 용도, 사용승인일을 직접 대조하십시오. (저희가 준비해 드립니다)

공영주차장 2시간 무료 정책 — 평택도시공사 운영 정책이므로 변경 가능성을 사전 조회하는 것이 안전합니다.

관리비 산정 기준 — 관리비는 계약면적 기준으로 산정됩니다. 전용 평당 실부담액(임대료+관리비)을 반드시 함께 계산해 보십시오.

등기사항전부증명서·토지이용계획확인원 — 계약 전 원본 열람은 필수입니다.

8. 방문 상담 안내

현장은 사전 연락 주시면 언제든 열어드립니다. 낮에 한 번, 저녁에 한 번 보시길 권합니다. 이충분수공원 앞 자리는 시간대에 따라 사람의 흐름이 완전히 달라지기 때문입니다.

층별 임대조건표 · 평면도 · 면적표 원본 제공

인근 유사 매물 시세 비교자료 제공

프랜차이즈 본사 입점 검토 시 본사 브리핑 자료 별도 제작 지원

렌트프리 · 인테리어 지원 조건 임대인 협의 대행

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저희는 이 자료 전부를 브리핑 당일 인쇄본으로 준비해서 드립니다.

☎ 문의

나인비즈공인중개사사무소 | 김우재 소장

대표전화 031-611-0309

24시간 직통 010-3427-3309

홈페이지 https://9biz.kr

사무소 경기도 평택시 고덕국제대로 99, 1층 1401호 (어반그로브몰 상가)

등록번호 제41220-2026-10060호

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평택 상업용 부동산은 평수와 월세만 보고 결정하면 반드시 후회합니다. 배후수요, 주차, 동선, 그리고 같은 건물에 누가 들어와 있는지까지 함께 보셔야 합니다.

전화 한 통 주시면, 이 자리가 사장님 업종에 맞는지부터 솔직하게 말씀드리겠습니다. 맞지 않으면 맞지 않다고 말씀드립니다.